Podczas Święta Dziękczynienia moja mama zażartowała: „Prawdopodobnie kupi tanie rzeczy w sklepie z używaną odzieżą”. Ja tylko się roześmiałam; wtedy wszedł mąż mojej siostry, zobaczył mnie i zamarł; wyszeptał: „To on”; wyjął telefon… a mama upuściła napój.

Tego wieczoru Ethan otworzył rodzinny czat Megan i przeglądał stare wiadomości, aż znalazł zdjęcie z urodzin Lily.

Spojrzał na jej twarz, potem na zdjęcie nieruchomości i na koniec z powrotem na zapisy transakcji.

Te trzy rzeczy w końcu się ze sobą zbiegły.

Przypomniał sobie Święto Dziękczynienia, swoją własną szok i słowa, które wyszły mu z ust, zanim zdążył je powstrzymać.

„To on.”

Nie rozpoznał obcej osoby.

Rozpoznał osobę, której jego firma szukała od miesięcy.

Ale było jeszcze coś, czego Ethan nie rozumiał.

Dlaczego Lily nigdy nie powiedziała rodzinie, co naprawdę zrobiła?

I co ważniejsze, co właściwie nabył, zanim ktokolwiek zorientował się, że nieruchomość była warta o wiele więcej, niż wskazywała wycena?

Następnego ranka zadzwoniłem do niezależnego rzeczoznawcy i poprosiłem o wycenę, która nie opierałaby się na istniejącym już raporcie.

Wysłałem również dokumenty dotyczące transakcji do prawnika specjalizującego się w nieruchomościach komercyjnych i poprosiłem go o dokonanie inspekcji budynku, nie zakładając przy tym dokładności istniejącej wyceny.

Po południu pierwszy problem stał się widoczny.

W wycenie nieruchomość została potraktowana niemal wyłącznie jako obiekt starzejący się, z ograniczonym potencjałem generowania natychmiastowego dochodu.

A mimo to prawie nie poruszył kwestii praw do zabudowy związanych z tym terenem.

Nie przywiązywał on dużej wagi do faktu, że obszar ten znajduje się tuż przy korytarzu, który już przyciąga inwestycje infrastrukturalne.

Co najważniejsze, uważał planowaną rewitalizację okolicznych dzielnic za spekulację, chociaż publiczne dokumenty pokazują, że wstępne prace już się rozpoczęły.

Mój rzeczoznawca wskazał założenia wymagające niezależnej weryfikacji i porównał je z ostatnimi transakcjami.

Gdy zarzucono te założenia, liczby szybko się zmieniły.

Porównywalne nieruchomości o podobnym dostępie sprzedawały się za znacznie wyższe ceny, a działki z mniejszymi korzyściami inwestycyjnymi były już wcześniej sprzedawane za wyższe kwoty.

„Ile byłaby warta ta nieruchomość, gdybyśmy dostrzegli jej potencjał rozwojowy, zamiast go ignorować?” – zapytałem.

Przejrzał dokumenty, zanim odpowiedział.

„Znacznie więcej, niż sugeruje bieżąca ocena”.

Zaskoczyło mnie, jak świadomie skonstruowano dolną formę.

Mój prawnik znalazł jeszcze jeden problem tkwiący w strukturze transakcji.

Planowany zakup nie był zwykłą sprzedażą.

Wiele praw i obowiązków rozdzielono na osobne dokumenty, co sprawiało wrażenie prostego przejęcia, podczas gdy ważne punkty kontrolne pozostawiono poza główną umową.

Jeden z zapisów dotyczył interesów, które już zmieniły właściciela.

Wyjąłem swoje dokumenty i natychmiast je znalazłem.

Kilka miesięcy wcześniej, zanim negocjacje dotarły do ​​obecnego etapu, nabyłem ten udział za pośrednictwem Carter Property Group LLC.

W tamtym czasie wydawało się, że to drobny strategiczny nabytek związany z tą ziemią.

Potrzebowałem tylko prawa, które mogłoby mieć wpływ na zagospodarowanie, przeniesienie lub użytkowanie nieruchomości.

Teraz zrozumiałem, dlaczego proponowana konstrukcja zawierała tak wiele ruchomych części.

Ktoś zaprojektował transakcję w taki sposób, aby odsetki te nadal mogły być traktowane jako dostępne.

Nie było.

Mój prawnik dokładnie potwierdził konsekwencje.

Nie miałem wpływu na wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości, ale moje zainteresowanie stanowiło przeszkodę dla potencjalnego nabywcy, której nie mógł zignorować.

To radykalnie zmieniło przebieg procesu.

Poprosiłem go, żeby sprawdził wszystkie daty.

Najpierw wykonano pierwotną ocenę.

Następnie nadeszła pora na aktualizację planu.

Po tych aktualizacjach rozpoczęły się negocjacje.

Nabycie stosownych udziałów nastąpiło przed podjęciem wielu dalszych kroków.

Zamówienie miało znaczenie, ponieważ kluczowa część transakcji została już przeniesiona.

Sprawdziliśmy każde zgłoszenie, korespondencję, zapisy końcowe i poprawki.

Późnym popołudniem przy stole negocjacyjnym sporządzono już harmonogram.

Nie było żadnych dowodów na to, że którykolwiek z uczestników zachował się niewłaściwie, ale było tak wiele nieścisłości, że nie sposób było przyjąć umowy za dobrą monetę.

Zrozumiałem prawdziwe ryzyko.

Gdyby nieruchomość zmieniła właściciela w ramach obecnej struktury, nabywca mógłby stać się właścicielem aktywów, których przyszła wartość byłaby znacznie wyższa od ceny sugerowanej przez aktualną wycenę.

Chociaż wszyscy uczestnicy transakcji sądzili, że zawierają przeciętną transakcję, Richard Hail wymusił zawarcie umowy, ponieważ kwoty były korzystne dla kupującego.

Nie działałyby one tak dobrze, gdyby nieruchomość wyceniono na podstawie jej rzeczywistego potencjału.

Ethan odkrył ten sam problem, ale z drugiej strony.

Jego firma poleciła mu kontynuację przejęcia, ale nikt nie pokazał mu pełnej dokumentacji.

Poprosił o pełną dokumentację i dowiedział się, że wiele decyzji zostało już podjętych, zanim rozpoczął negocjacje.

Zadzwonił do swojego przełożonego i otrzymał niejasne odpowiedzi na temat terminu, poufności i sposobu przeprowadzenia transakcji.

Ethan zdał sobie sprawę, że działa w ramach wąskiej części o wiele większego planu.

Przyszedł do mnie tego wieczoru.

Nie zabrał ze sobą Megan i wizyta nie była przypadkowa.

Gdy otworzyłem drzwi, trzymał przy sobie teczkę i patrzył na mnie przez kilka sekund.

„Czy jesteś kupującym?” zapytał.

Wiedziałem dokładnie, co miał na myśli.

Odsunęłam się i pozwoliłam mu wejść.

„Tak” – powiedziałem.

Jego twarz się napięła.

„To ty odebrałeś nam te nieruchomości.”

„Niektóre z nich” – odpowiedziałem.

„To dlaczego nikomu nie powiedziałeś?”

„Ponieważ nie kupiłem ich, żeby cokolwiek udowadniać waszej firmie”.

Położył teczkę na stole.

„Czy wiesz, co Richard próbuje zrobić z tą nieruchomością?”

Przyjrzałem się dokumentom, ale ich nie tknąłem.

„Dobrze wiem, że ocena, którą stosują, nie przedstawia pełnego obrazu”.

Ethan zniżył głos.

„Więc wiesz?”